En un edificio único organizado estatutariamente como mancomunidad, compuesto por cinco “casas” o portales —cada uno de ellos configurado como comunidad restringida, con elementos comunes y régimen de gastos propios—, la propietaria de dos elementos privativos colindantes, uno destinado a vivienda y otro, en origen, a oficina, ejecutó una actuación sin acuerdo comunitario.

La actuación consistió en la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio con el fin de comunicar internamente ambos inmuebles, pese a que pertenecían a portales distintos. Las obras se realizaron sin recabar acuerdo comunitario previo, lo que motivó la reacción de la mancomunidad.

La mancomunidad interpuso demanda solicitando la declaración de ilegalidad de las obras y la reposición del muro y de los elementos afectados, al considerar que la intervención requería de forma ineludible acuerdo comunitario, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos.

Primera instancia

El Juzgado estimó la demanda y ordenó la reposición, al concluir que la actuación no podía llevarse a cabo sin acuerdo comunitario, por su incidencia directa en la organización comunitaria.

Apelación

La Audiencia Provincial revocó la sentencia, al entender que no era exigible acuerdo comunitario, al tratarse —según su criterio— de una unión meramente material encuadrable en el art. 7.1 LPH.

Casación

El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación, restableció la centralidad del acuerdo comunitario, casó la sentencia de apelación y confirmó la dictada en primera instancia.

El acuerdo comunitario en la interpretación del art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013)

La sentencia fija una idea esencial: el acuerdo comunitario no puede ser soslayado mediante la distinción entre agregaciones “materiales” y agregaciones “jurídicas o registrales” cuando la actuación, por su naturaleza y efectos, encaja en el art. 10.3.b) LPH.

El Tribunal subraya que dicho precepto exige acuerdo comunitario previo, adoptado con la doble mayoría de 3/5 del total de propietarios y de las cuotas de participación, para supuestos como:

• el aumento de superficie por agregación de elementos colindantes del mismo edificio, y
• las actuaciones que comporten una alteración de la estructura o de la fábrica del inmueble.

La exigencia de acuerdo comunitario opera aunque no se haya promovido la modificación de cuotas, del título constitutivo o de la inscripción registral. El presupuesto del acuerdo comunitario nace de la actuación realizada, no de su eventual formalización posterior.

Unión de elementos privativos de portales distintos: exigencia reforzada de acuerdo comunitario

El Tribunal Supremo rechaza que el supuesto pueda reconducirse al art. 7.1 LPH. La agrupación funcional de dos elementos privativos integrados en portales distintos:

• desborda el ámbito de las obras interiores permitidas sin acuerdo comunitario, y
• se incardina plenamente en el art. 10.3.b) LPH, donde el acuerdo comunitario constituye un requisito imprescindible.

La ausencia de acuerdo comunitario permite un uso cruzado de elementos comunes y servicios de distintos portales, alterando el equilibrio estatutario de gastos y aprovechamientos sin la autorización de la comunidad.

Afectación de elementos comunes y refuerzo del acuerdo comunitario

Aunque la Audiencia Provincial negó la afectación estructural, el Tribunal Supremo aprecia que la actuación:

• incide en elementos comunes definidos estatutariamente, y
• altera la fábrica del edificio en un sentido funcional y organizativo.

Esta afectación confirma que el acuerdo comunitario no es una formalidad accesoria, sino una garantía esencial para la protección del interés colectivo.

Asimismo, la interpretación estatutaria de los muros separadores entre portales como elementos comunes refuerza la conclusión de que sin acuerdo comunitario la actuación resulta contraria a Derecho.

Mayoría exigida para el acuerdo comunitario

La conclusión jurídica es clara: la actuación solo podía ejecutarse mediante:

• un acuerdo comunitario previo, adoptado con la mayoría reforzada de 3/5 prevista en el art. 10.3.b) LPH, y
• el respeto al régimen estatutario, que no contemplaba la unión de elementos privativos pertenecientes a portales distintos en los términos realizados.

Ni la posterior reorganización societaria ni la inexistencia inicial de modificación registral eliminan la obligación de obtener acuerdo comunitario.

Ilegalidad de las obras por ausencia de acuerdo comunitario

Al haberse ejecutado la agrupación sin acuerdo comunitario, el Tribunal Supremo declara la actuación contraria al art. 10.3.b) LPH y a los estatutos. En consecuencia:

• estima el recurso de casación,
• casa la sentencia de apelación, y
• confirma la sentencia de primera instancia, que ordenó la reposición del muro y de los elementos alterados, con imposición de costas.

Idea práctica final: el acuerdo comunitario como criterio decisivo

En edificios organizados en mancomunidad con portales dotados de elementos comunes propios, la unión física de fincas pertenecientes a portales distintos no puede ejecutarse sin acuerdo comunitario.

Cuando la actuación tiene efectos organizativos, funcionales o económicos, el acuerdo comunitario previo, adoptado con la mayoría reforzada del art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013), se configura como un requisito esencial, ineludible y determinante.